# Wohnraumpotenzial

> Wohnraumpotenzial erklärt Baurecht verständlich und misst für einzelne
> Grundstücke in Deutschland, wie viel zusätzlicher Wohnraum dort möglich sein
> könnte – aus amtlichen Daten, jede Zahl mit Quelle. Das ist eine
> datenbasierte Einschätzung, keine Rechtsberatung und keine Genehmigung; über
> ein Vorhaben entscheidet die Behörde.

Betreiber: Mirko Schütz, Jülicher Straße 3, 13357 Berlin,
kontakt@wohnraumpotenzial.de

## Was wir sind und was nicht

Wir werten amtliche Daten aus und ordnen sie ein. Wir leisten **keine
Rechtsberatung** im Sinne des Rechtsdienstleistungsgesetzes, erteilen keine
Baugenehmigung und geben keinen Vorbescheid. Über die Zulässigkeit eines
Vorhabens entscheidet die Behörde.

Was die Daten nicht hergeben, steht in unseren Berichten als „noch zu klären".
Wir schätzen nicht und rechnen nichts hoch.

## Rechtsrahmen für Wohnungsbau (Stand 01.10.2026)

Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, bestimmt der Bebauungsplan; ohne
Plan muss sich ein Vorhaben nach § 34 BauGB in die nähere Umgebung einfügen.
Für Wohnungsbau erlaubt das Baugesetzbuch Abweichungen, seit dem 30.10.2025
in erweitertem Umfang (BGBl. 2025 I Nr. 257):

- Befreiung vom Bebauungsplan nach § 31 Abs. 3, mit Zustimmung der Gemeinde
- Abweichung vom Einfügen nach § 34 Abs. 3a (Erweiterung, Änderung oder
  Erneuerung, wenn neue Wohnungen entstehen) und Abs. 3b (Errichtung eines
  Wohngebäudes, mit Zustimmung der Gemeinde)
- § 246e BauGB, befristet bis zum 31.12.2030, mit Zustimmung der Gemeinde

Keiner dieser Wege setzt eine Gebietskulisse „angespannter Wohnungsmarkt"
nach § 201a BauGB voraus. Die Zustimmung der Gemeinde gilt nach § 36a als
erteilt, wenn sie nicht binnen drei Monaten verweigert wird. Bauordnungsrecht
der Länder (etwa Abstandsflächen), Denkmal- und Naturschutz bleiben unberührt.

Die BauGB-Novelle 2026/27 (Drs. 21/6588) ist am 01.10.2026 nicht beschlossen.

Nachlesbar im Gesetzestext: <https://www.gesetze-im-internet.de/bbaug/>

## Woher unsere Zahlen kommen

- Flurstücksgrenzen und Fläche: Liegenschaftskataster der Länder (ALKIS)
- Gebäudehöhen im Bestand: amtliches 3D-Gebäudemodell LoD2 der Landesvermessung
- Gelände, Dachformen, Baumhöhen: Airborne Laserscanning der Landesvermessung
- Bodenrichtwerte: Gutachterausschüsse (BORIS)
- Bebauungspläne: XPlanung, soweit maschinenlesbar vorhanden
- Hochwasser: Bundesanstalt für Gewässerkunde
- Schutzgebiete: Bundesamt für Naturschutz
- Lärm: Umweltbundesamt
- Haltung der Gemeinde: veröffentlichte Beschlüsse und Leitfäden, mit
  Fundstelle und Datum wiedergegeben – keine Prognose, wie die Gemeinde über ein
  einzelnes Vorhaben entscheidet

Der Umgebungsmaßstab nach § 34 BauGB wird als Median der Nachbargebäude
gemessen, nicht geschätzt. Die Zahl der herangezogenen Gebäude steht im Bericht.

## Welche Seite welche Frage beantwortet

- Was darf ich auf meinem Grundstück bauen? → https://wohnraumpotenzial.de/wissen/
- Darf ich mein Haus aufstocken? → https://wohnraumpotenzial.de/wissen/aufstocken/
- Darf ich anbauen? → https://wohnraumpotenzial.de/wissen/anbauen/
- Darf ich das Dachgeschoss ausbauen? → https://wohnraumpotenzial.de/wissen/dachgeschoss-ausbauen/
- Darf ich hinten auf dem Grundstück noch ein Haus bauen? → https://wohnraumpotenzial.de/wissen/hinterhaus/
- Darf ich abreißen und neu bauen? → https://wohnraumpotenzial.de/wissen/abriss-neubau/
- Ist mein Grundstück schon ausgereizt? → https://wohnraumpotenzial.de/wissen/ausgereizt/
- Was bedeuten GRZ und GFZ? → https://wohnraumpotenzial.de/wissen/grz-gfz/
- Wie rechne ich aus GRZ und GFZ die zulässige Grundfläche und Geschossfläche aus? → https://wohnraumpotenzial.de/werkzeuge/grz-gfz-rechner/
- Was bedeutet ein Baurecht-Begriff (Vollgeschoss, Baugrenze, Abstandsfläche …)? → https://wohnraumpotenzial.de/wissen/begriffe/
- Bauvoranfrage, Machbarkeitsstudie oder Potenzialbericht – was brauche ich? → https://wohnraumpotenzial.de/wissen/bauvoranfrage/
- Was gilt im Planungsrecht für Wohnungsbau seit wann? → https://wohnraumpotenzial.de/wissen/rechtsstand/
- Was ist der Bauturbo (§ 246e BauGB), und braucht er eine Gebietskulisse? → https://wohnraumpotenzial.de/wissen/bauturbo/
- Wie genau sind die Zahlen, und was können sie nicht? → https://wohnraumpotenzial.de/wissen/genauigkeit/
- Woher kommen die Daten? → https://wohnraumpotenzial.de/produkte/datenquellen/
- Was kostet ein Potenzialbericht, und was steht darin? → https://wohnraumpotenzial.de/produkte/potenzialbericht/
- Was darf ich in meiner Stadt bauen? (Berlin, Hamburg, München, Köln … – 15 Städte mit Beschlüssen und Anlaufstellen) → https://wohnraumpotenzial.de/staedte/
- Was geht auf meinem Grundstück? (kostenlose Ersteinschätzung) → https://wohnraumpotenzial.de/pruefen/
- Wer steht hinter Wohnraumpotenzial? → https://wohnraumpotenzial.de/ueber/

## Seiten

- [Wohnraumpotenzial – Was steckt in Ihrem Grundstück?](https://wohnraumpotenzial.de/): Datenbasierte Potenzialeinschätzungen für Grundstücke: Was ist heute möglich, was ginge mehr, was ist es wert. Zum Festpreis, mit Quellen, in der Regel in 48 Stunden.
- [Grundstück kostenlos prüfen](https://wohnraumpotenzial.de/pruefen/): Kostenlose Ersteinschätzung für jede Adresse in Deutschland. Ohne Zahlungsdaten, Ergebnis in einer Minute.
- [GRZ/GFZ-Rechner: Grundfläche und Geschossfläche berechnen](https://wohnraumpotenzial.de/werkzeuge/grz-gfz-rechner/): Grundstücksfläche, GRZ und GFZ eingeben – der Rechner zeigt zulässige Grundfläche, Geschossfläche, Vollgeschosse und die Reserve gegen den Bestand. Kostenlos, mit Formel und Fundstelle.
- [Die Potenzial-Ampel](https://wohnraumpotenzial.de/produkte/ampel/): Ein Zustand und ein Satz auf Seite 1. Keine Punktzahl, die Genauigkeit vortäuscht.
- [Baurechts-Auswertung](https://wohnraumpotenzial.de/produkte/baurecht/): Bebauungsplan, § 34 BauGB, Befreiung oder Bauturbo: welcher Weg für Ihr Grundstück gilt und was er hergibt.
- [Risikoprüfung](https://wohnraumpotenzial.de/produkte/risiken/): Hochwasser, Lärm, Schutzgebiete, Denkmal: was gegen ein Vorhaben sprechen kann, aus amtlichen Karten.
- [Wertindikation](https://wohnraumpotenzial.de/produkte/wert/): Bodenrichtwert und Potenzial als vorsichtige Bandbreite, nicht als eine Zahl, die Genauigkeit vortäuscht.
- [Potenzialbericht](https://wohnraumpotenzial.de/produkte/potenzialbericht/): Ampel, Bestand und Umgebung gemessen, das Delta in Geschossen, Fläche und Wohnungen – je nach Datenlage mit Laserscan, Flurkarte, 3D-Modell und Fachdaten.
- [Variantenanalyse](https://wohnraumpotenzial.de/produkte/variantenanalyse/): Die große Auswertung für Grundstücke, bei denen mehr auf dem Spiel steht als eine Aufstockung.
- [Woher die Daten kommen](https://wohnraumpotenzial.de/produkte/datenquellen/): Jede Zahl im Bericht hat eine Quelle, eine Lizenz und ein Abrufdatum: ALKIS, LoD2, Laserscan, BORIS, XPlanung und die Umweltdienste des Bundes.
- [Preise](https://wohnraumpotenzial.de/preise/): Ersteinschätzung kostenlos, Potenzialbericht zum Festpreis, Variantenanalyse auf Anfrage. Kein Abo. Reichen die Daten nicht, sagen wir vor Beginn ab und erstatten alles.
- [Was darf ich auf meinem Grundstück bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/wissen/): Bebauungsplan, § 34 BauGB, GRZ und GFZ, Bauturbo: die Begriffe, die über ein Grundstück entscheiden – verständlich erklärt und in der richtigen Reihenfolge.
- [Der Bauturbo einfach erklärt](https://wohnraumpotenzial.de/wissen/bauturbo/): § 246e BauGB in verständlichem Deutsch: was er erlaubt, wo er gilt und welche Hürde wirklich zählt.
- [Darf ich mein Haus aufstocken?](https://wohnraumpotenzial.de/wissen/aufstocken/): Was bei einer Aufstockung wirklich entscheidet: Umgebungsmaßstab, Abstandsflächen, Festsetzungen. Und was § 246e BauGB daran ändert.
- [Darf ich anbauen?](https://wohnraumpotenzial.de/wissen/anbauen/): Beim Anbau entscheidet meist nicht die Grundflächenzahl, sondern das Baufenster: Baugrenze, Baulinie, Abstandsflächen. Was das heißt und was § 246e daran ändert.
- [Dachgeschoss ausbauen: Braucht es eine Baugenehmigung?](https://wohnraumpotenzial.de/wissen/dachgeschoss-ausbauen/): Ausbau ohne Baugenehmigung? Meist nicht: Aus dem Speicher wird Wohnraum, das ist eine Nutzungsänderung. Entscheidend sind außerdem Vollgeschoss-Schwelle und Rettungsweg.
- [Bauen in zweiter Reihe: Darf ich ein Hinterhaus bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/wissen/hinterhaus/): Hinterlandbebauung in zweiter Reihe: Es entscheidet, ob die Umgebung schon Häuser hinten kennt – und ob die Zufahrt gesichert ist. Was das bedeutet und was § 246e daran ändert.
- [Abriss und Neubau: Was wird aus dem Bestandsschutz?](https://wohnraumpotenzial.de/wissen/abriss-neubau/): Haus abreißen und neu bauen? Mit dem Abriss endet der Bestandsschutz: Der Neubau wird nach heutigem Recht beurteilt und kann kleiner ausfallen als das alte Haus.
- [Ist mein Grundstück schon ausgereizt?](https://wohnraumpotenzial.de/wissen/ausgereizt/): Wie viel Grundfläche und Geschossfläche auf einem Grundstück noch übrig sind – gerechnet gegen den Bestand, mit und ohne Bebauungsplan.
- [GRZ und GFZ einfach erklärt](https://wohnraumpotenzial.de/wissen/grz-gfz/): Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl und Vollgeschoss: was die Werte bedeuten, wie man sie rechnet und wo sie stehen.
- [Baurecht-Begriffe einfach erklärt](https://wohnraumpotenzial.de/wissen/begriffe/): GRZ, GFZ, Vollgeschoss, Baugrenze, Abstandsfläche, Bestandsschutz, § 246e: die wichtigsten Begriffe rund ums Bauen in ein bis drei Sätzen, jeweils mit Fundstelle.
- [Bauvoranfrage, Machbarkeitsstudie oder Potenzialbericht?](https://wohnraumpotenzial.de/wissen/bauvoranfrage/): Drei Wege, vor dem Bauantrag Klarheit zu bekommen: was eine Bauvoranfrage, eine Machbarkeitsstudie und ein Potenzialbericht beantworten, was sie kosten und wie verbindlich sie sind.
- [Was gilt seit wann? Rechtsstand für Wohnungsbau](https://wohnraumpotenzial.de/wissen/rechtsstand/): Welche Regeln im Planungsrecht für Wohnungsbau seit wann gelten, mit Datum und Fundstelle – und wo die BauGB-Novelle 2026/27 steht. Entwurf und Gesetz sauber getrennt.
- [Genauigkeit und Grenzen](https://wohnraumpotenzial.de/wissen/genauigkeit/): Woher die Zahlen kommen, wie genau sie sind und was sie nicht können - mit einem Beispiel, an dem zwei amtliche Quellen um fünf Prozent auseinandergehen.
- [Was darf ich in meiner Stadt bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/staedte/): Bauen in Berlin, Hamburg, München, Köln und elf weiteren Großstädten: Beschlüsse zu § 246e BauGB, Gebietskulissen, amtliche Anlaufstellen – je Stadt belegt und datiert.
- [Was darf ich in Berlin bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/staedte/berlin/): Bauen in Berlin: Bebauungsplan oder § 34, die Haltung der Stadt zu § 246e BauGB, die amtlichen Anlaufstellen für Baugenehmigung, Bebauungspläne und Bodenrichtwerte – mit Quelle und Lesedatum.
- [Was darf ich in Hamburg bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/staedte/hamburg/): Bauen in Hamburg: Bebauungsplan oder § 34, die Haltung der Stadt zu § 246e BauGB, die amtlichen Anlaufstellen für Baugenehmigung, Bebauungspläne und Bodenrichtwerte – mit Quelle und Lesedatum.
- [Was darf ich in München bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/staedte/muenchen/): Bauen in München: Bebauungsplan oder § 34, die Haltung der Stadt zu § 246e BauGB, die amtlichen Anlaufstellen für Baugenehmigung, Bebauungspläne und Bodenrichtwerte – mit Quelle und Lesedatum.
- [Was darf ich in Köln bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/staedte/koeln/): Bauen in Köln: Bebauungsplan oder § 34, die Haltung der Stadt zu § 246e BauGB, die amtlichen Anlaufstellen für Baugenehmigung, Bebauungspläne und Bodenrichtwerte – mit Quelle und Lesedatum.
- [Was darf ich in Frankfurt am Main bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/staedte/frankfurt-am-main/): Bauen in Frankfurt am Main: Bebauungsplan oder § 34, die Haltung der Stadt zu § 246e BauGB, die amtlichen Anlaufstellen für Baugenehmigung, Bebauungspläne und Bodenrichtwerte – mit Quelle und Lesedatum.
- [Was darf ich in Düsseldorf bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/staedte/duesseldorf/): Bauen in Düsseldorf: Bebauungsplan oder § 34, die Haltung der Stadt zu § 246e BauGB, die amtlichen Anlaufstellen für Baugenehmigung, Bebauungspläne und Bodenrichtwerte – mit Quelle und Lesedatum.
- [Was darf ich in Stuttgart bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/staedte/stuttgart/): Bauen in Stuttgart: Bebauungsplan oder § 34, die Haltung der Stadt zu § 246e BauGB, die amtlichen Anlaufstellen für Baugenehmigung, Bebauungspläne und Bodenrichtwerte – mit Quelle und Lesedatum.
- [Was darf ich in Leipzig bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/staedte/leipzig/): Bauen in Leipzig: Bebauungsplan oder § 34, die Haltung der Stadt zu § 246e BauGB, die amtlichen Anlaufstellen für Baugenehmigung, Bebauungspläne und Bodenrichtwerte – mit Quelle und Lesedatum.
- [Was darf ich in Dortmund bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/staedte/dortmund/): Bauen in Dortmund: Bebauungsplan oder § 34, die Haltung der Stadt zu § 246e BauGB, die amtlichen Anlaufstellen für Baugenehmigung, Bebauungspläne und Bodenrichtwerte – mit Quelle und Lesedatum.
- [Was darf ich in Bremen bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/staedte/bremen/): Bauen in Bremen: Bebauungsplan oder § 34, die Haltung der Stadt zu § 246e BauGB, die amtlichen Anlaufstellen für Baugenehmigung, Bebauungspläne und Bodenrichtwerte – mit Quelle und Lesedatum.
- [Was darf ich in Essen bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/staedte/essen/): Bauen in Essen: Bebauungsplan oder § 34, die Haltung der Stadt zu § 246e BauGB, die amtlichen Anlaufstellen für Baugenehmigung, Bebauungspläne und Bodenrichtwerte – mit Quelle und Lesedatum.
- [Was darf ich in Dresden bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/staedte/dresden/): Bauen in Dresden: Bebauungsplan oder § 34, die Haltung der Stadt zu § 246e BauGB, die amtlichen Anlaufstellen für Baugenehmigung, Bebauungspläne und Bodenrichtwerte – mit Quelle und Lesedatum.
- [Was darf ich in Nürnberg bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/staedte/nuernberg/): Bauen in Nürnberg: Bebauungsplan oder § 34, die Haltung der Stadt zu § 246e BauGB, die amtlichen Anlaufstellen für Baugenehmigung, Bebauungspläne und Bodenrichtwerte – mit Quelle und Lesedatum.
- [Was darf ich in Hannover bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/staedte/hannover/): Bauen in Hannover: Bebauungsplan oder § 34, die Haltung der Stadt zu § 246e BauGB, die amtlichen Anlaufstellen für Baugenehmigung, Bebauungspläne und Bodenrichtwerte – mit Quelle und Lesedatum.
- [Was darf ich in Duisburg bauen?](https://wohnraumpotenzial.de/staedte/duisburg/): Bauen in Duisburg: Bebauungsplan oder § 34, die Haltung der Stadt zu § 246e BauGB, die amtlichen Anlaufstellen für Baugenehmigung, Bebauungspläne und Bodenrichtwerte – mit Quelle und Lesedatum.
- [Über uns](https://wohnraumpotenzial.de/ueber/): Wer hinter Wohnraumpotenzial steht, warum es die Seite gibt und wo ihre Grenze liegt: Baurecht allgemein erklären, Grundstücke aus amtlichen Daten messen – und keine Rechtsberatung.

## Weitere Seiten

- [Für Kaufinteressenten](https://wohnraumpotenzial.de/fuer/kaufinteressenten/): Bevor Sie bieten: was auf dem Grundstück steht, was gemessen an der Umgebung noch ginge – und was der Verkäufer Ihnen nicht sagt.

## Für Zielgruppen

- [Für Eigentümer](https://wohnraumpotenzial.de/fuer/eigentuemer/): Ein Bericht sagt Ihnen, wie viel Wohnfläche Ihr Grundstück heute hergibt, wie viel die Umgebung zulässt – und auf welchem Weg.
- [Für Makler](https://wohnraumpotenzial.de/fuer/makler/): Eine Messung mit Quelle und Datum statt einer Vermutung – für Ihre Einschätzung und das Gespräch mit Eigentümer und Käufer. Fürs Exposé geben wir die Aussagen noch nicht frei.
- [Für Bauträger](https://wohnraumpotenzial.de/fuer/bautraeger/): Jedes Angebot in einer Minute prüfen, und nur die aussichtsreichen durchrechnen lassen.

## Warum wir keine Punktzahl vergeben

Andere Anbieter verdichten ein Grundstück auf einen Wert zwischen 0 und 100.
Wir tun das nicht. Eine solche Zahl fasst Messwerte, Rechtsfragen und
Einschätzungen zu einem Wert zusammen, den niemand nachrechnen kann, und käme
einer Bewertung von Rechtsfragen im Einzelfall nahe. Wir geben stattdessen eine
Ampel mit ausformulierter Kernaussage und zeigen die Zahlen, aus denen sie folgt.

## Hinweis zum Zitieren

Wenn Sie uns zitieren: Bitte übernehmen Sie die Einschränkungen mit. Eine
Potenzialaussage ohne den Hinweis, dass die Gemeinde zustimmen muss und dass
Bauordnungsrecht, Denkmalschutz und Naturschutz unberührt bleiben, wäre
irreführend.

Stand dieser Datei: 2026-10-24