Grün
Der Bestand liegt messbar unter dem Umgebungsmaßstab, und ein gangbarer Weg dorthin ist erkennbar. Wohnnutzung vorgesehen, keine offensichtlichen Ausschlussgründe.
Potenzial-Ampel
Drei Zustände, ein Satz, und darunter die Zahlen.
Die Ampel steht auf Seite 1 des Berichts. Alles danach ist ihre Begründung.
01
Was die drei Zustände bedeuten.
Gelb
Es hängt an Punkten, die noch zu klären sind – der Umgebungsmaßstab ist nicht belastbar, oder am Ortsrand ist die Haltung der Gemeinde offen. Der Bericht benennt welche Punkte und wer sie klären kann.
Rot
Die Daten sprechen dagegen. Ein vollwertiges Ergebnis: Es kann die Planung ersparen, die sonst gefolgt wäre.
02
Woraus sie folgt.
Vorweg die Messung: der Bestand gegen den Umgebungsmaßstab der Nachbargebäude – sie dreht die Ampel zuerst, denn ohne Differenz hilft kein Paragraf. Dazu fünf Prüfpunkte, jeder mit Quelle und Datum – oder als „noch zu klären“ markiert, wo die Daten fehlen.
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1
Wohnnutzung
Die erleichterten Wege gelten sämtlich nur für Wohnungsbau. Ohne sie bleibt der reguläre Rahmen.
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2
Gebietskulisse
Ob das Grundstück in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt. Nur zur Information: Für die erleichterten Wege ist das keine Voraussetzung; es zählt für Vorkaufsrecht und Baugebot.
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3
Innen- oder Außenbereich
Bestimmt über die Lage im Siedlungszusammenhang – und damit darüber, welcher Weg überhaupt zur Verfügung steht.
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4
Haltung der Kommune
Am Ortsrand der entscheidende Punkt, weil dort nur § 246e greift und der die Zustimmung der Gemeinde nach § 36a BauGB verlangt. Der Bericht gibt veröffentlichte Beschlüsse und Handreichungen wieder, mit Fundstelle und Datum.
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5
Öffentliche Belange
Denkmal, Lärm, Hochwasser, Schutzgebiete. Was dagegen spricht, steht mit Fundstelle da.
03
Was die Ampel dreht – und was nicht.
Die Reihenfolge der Prüfung ist eine Entscheidung, keine Formalie.
Zuerst zählt die Messung. Liegt der Bestand nicht unter dem Umgebungsmaßstab, steht die Ampel auf Rot – auch wenn jede Vorschrift und jede Gemeinde mitspielen würde. Ein ausgereiztes Grundstück gibt nichts her, und das ist ein vollwertiges Ergebnis.
Danach erst zählt der Weg. Und der hängt an der Lage: Im Innenbereich führen § 31 Abs. 3 und § 34 Abs. 3b zum Ziel. Zustimmen muss die Gemeinde auch dort – ob sie § 246e anwendet, ändert an der Ampel im Innenbereich aber nichts. Am Ortsrand ist es umgekehrt: Dort greift § 246e als einziges Instrument, und ohne die Haltung der Gemeinde bleibt die Ampel auf Gelb.
Hat eine Gemeinde dazu nichts veröffentlicht, steht das als Befund im Bericht – im Innenbereich ändert es an der Ampel nichts, am Ortsrand hält es sie auf Gelb.
04
Warum keine Punktzahl.
Andere Anbieter geben eine Zahl. Wir halten das für falsch.
Punktzahl 0–100
- Sieht objektiv aus
- Verdichtet Recht, Messung und Einschätzung zu einem Wert
- Niemand kann sie nachrechnen
- Kommt einer Bewertung im Einzelfall nahe
Ampel mit Kernaussage
- Drei Zustände, ein ausformulierter Satz
- Darunter die Zahlen, aus denen sie folgt
- Jeder Prüfpunkt einzeln nachlesbar
- Sagt, was offen ist, statt es einzupreisen
Was sonst noch ausgewertet wird
Vier Auswertungen, ein Bericht. Jede beantwortet eine eigene Frage.
Baurechts-Auswertung
Welcher der vier Wege in Betracht kommt – und was er hergibt.
Risikoprüfung
Hochwasser, Lärm, Schutzgebiete, Denkmal – was ein Vorhaben kippen kann.
Wertindikation
Bodenrichtwert und Potenzial als Bandbreite, nicht als eine Zahl.
Häufige Fragen
Warum keine Punktzahl von 0 bis 100?
Weil sie Objektivität vortäuscht. Eine solche Zahl verdichtet Messwerte, Rechtsfragen und Einschätzungen zu einem Wert, den niemand nachrechnen kann – und käme einer Bewertung von Rechtsfragen im Einzelfall nahe. Die Ampel sagt dasselbe, nur ehrlicher: drei Zustände und ein Satz dazu.
Was bedeutet Gelb?
Es hängt an Punkten, die noch zu klären sind. Der Bericht benennt welche, und wer sie klären kann – meist die Gemeinde oder die Denkmalbehörde.
Ist Rot ein schlechtes Ergebnis?
Für den Bericht nicht. Rot heißt: Die Daten sprechen dagegen. Das kann Ihnen die Planungskosten ersparen, die sonst gefolgt wären, und kostet dasselbe wie Grün.
Kann sich die Ampel ändern?
Ja. Die Messwerte bleiben, die Rechtslage kann sich ändern – § 246e ist bis 31.12.2030 befristet. Auch die Haltung einer Gemeinde kann sich ändern; deshalb steht im Bericht, wann wir nachgesehen haben.
Die Ampel gibt es kostenlos.
Die Ersteinschätzung zeigt sie in einer Minute.