Das niedrige Haus in hoher Nachbarschaft
Wo ringsum später aufgestockt wurde und das eigene Haus stehen blieb, ist die Differenz messbar – und genau sie ist der Ansatzpunkt.
Wissen
Der Bauturbo, ohne Juristendeutsch.
§ 246e BauGB erlaubt für den Wohnungsbau Abweichungen vom Bauplanungsrecht. Er gilt seit dem 30.10.2025 und läuft am 31.12.2030 aus.
Kurz beantwortet
§ 246e BauGB, der „Bauturbo“, erlaubt für den Wohnungsbau Abweichungen vom Bebauungsplan und vom Einfügungsgebot; er gilt seit dem 30.10.2025 bundesweit in jeder Gemeinde und kann bis zum 31.12.2030 angewendet werden.
Eine Gebietskulisse „angespannter Wohnungsmarkt“ ist keine Voraussetzung. Die eigentliche Hürde ist die Zustimmung der Gemeinde zum einzelnen Vorhaben (§ 36a BauGB); sie gilt als erteilt, wenn die Gemeinde sie nicht binnen drei Monaten verweigert. Bauordnungsrecht, Denkmalschutz und Naturschutz bleiben unberührt.
Stand: 01.10.2026 · Nachlesen: § 246e BauGB · § 36a BauGB · § 201a BauGB
01
Was er erlaubt.
- Abweichungen vom Bebauungsplan und vom Einfügungsgebot – für Wohnnutzung.
- Mehr Geschosse, mehr Bruttogrundfläche, dichtere Bebauung, wo es bisher am Planungsrecht scheiterte.
- Ein eigenes Verfahren, das schneller ist als eine Bebauungsplanänderung.
02
Die eine Hürde, die zählt.
Eine Gebietskulisse braucht es nicht – die Gemeinde schon.
§ 246e gilt bundesweit in jeder Gemeinde. Eine Gebietskulisse „angespannter Wohnungsmarkt“ nach § 201a BauGB ist keine Voraussetzung, und für die Befreiung nach § 31 Abs. 3 ist sie es seit dem 30.10.2025 auch nicht mehr.
Die echte Hürde ist die Zustimmung der Gemeinde (§ 246e Abs. 1 Satz 1, Verfahren nach § 36a BauGB). Sie fällt für das einzelne Vorhaben – es gibt keinen Schalter, den eine Stadt einmal umlegt, und deshalb auch keine Liste, in der man nachschlägt. Was sich nachlesen lässt, ist, ob eine Verwaltung sich öffentlich geäußert hat – in Beschlüssen oder Leitfäden. Das gibt der Potenzialbericht mit Fundstelle und Datum wieder; wie die Gemeinde über ein Vorhaben entscheidet, sagt er nicht voraus.
Was 15 Großstädte dazu veröffentlicht haben – Leitfäden, Handreichungen, Grundsatzbeschlüsse –, steht mit Fundstelle und Lesedatum auf den Städteseiten: Was darf ich in meiner Stadt bauen?
03
Was er nicht aushebelt.
Der häufigste Irrtum: § 246e sei ein Freibrief. Ist er nicht.
- Bauordnungsrecht der Länder: Abstandsflächen, Brandschutz, Statik, Rettungswege. Das steht in der Landesbauordnung und bleibt unberührt.
- Denkmalschutz. Steht Ihr Haus unter Schutz, entscheidet die Denkmalbehörde, und zwar unabhängig vom Planungsrecht.
- Naturschutz- und Wasserrecht, also Schutzgebiete, geschützte Arten, Überschwemmungsgebiete.
- Die Rechte der Nachbarn. Wer zu nah baut, verliert vor Gericht, auch mit § 246e im Rücken.
- Die Erschließung. Ein Grundstück ohne gesicherte Zufahrt oder Leitungen bleibt unbebaubar.
Datenbasierte Potenzialeinschätzung, keine Rechtsberatung. Was die Daten nicht hergeben, steht als „noch zu klären“ im Bericht.
04
Wie das Verfahren abläuft.
Vier Schritte, und der zweite ist der, an dem es hängt.
-
1
Vorhaben beschreiben
Was soll entstehen, in welcher Größe, mit welcher Nutzung. Ohne Wohnnutzung greift § 246e nicht.
-
2
Zustimmung der Gemeinde einholen
Nach § 36a BauGB, für dieses eine Vorhaben. Die Gemeinde kann zustimmen, muss aber nicht – und sie hat drei Monate Zeit: Verweigert sie in dieser Frist nicht, gilt die Zustimmung als erteilt. Was die Gemeinde dazu veröffentlicht hat – Beschlüsse, Leitfäden –, gibt der Potenzialbericht mit Fundstelle wieder.
-
3
Bauantrag stellen
Mit der Zustimmung als Grundlage. Die Bauaufsicht prüft weiterhin das Bauordnungsrecht.
-
4
Genehmigung
Sie kommt von der Behörde, nicht von uns und nicht von einem Bericht.
05
Für wen sich der Bauturbo lohnt.
Nicht jedes Grundstück profitiert. Diese drei Lagen am ehesten:
Das große Grundstück mit kleinem Haus
Nachverdichtung scheitert oft an Festsetzungen aus den 1960er Jahren, nicht an der Fläche.
Der alte Bebauungsplan
Ein Plan von 1968 kennt weder heutige Wohnungsgrößen noch heutige Dichte. § 246e erlaubt, davon abzuweichen.
Was ein solcher Plan festsetzt, steht in zwei Zahlen: GRZ und GFZ. Wo es gar keinen Plan gibt, zählt der Umgebungsmaßstab – dieselbe Größe, an der sich entscheidet, ob ein Haus aufgestockt werden darf.
06
Zum Nachlesen im Gesetz.
Wir behaupten das nicht, es steht da. Drei Adressen, an denen sich jeder Satz dieser Seite nachprüfen lässt.
Fundstelle: § 246e BauGB im Volltext (gesetze-im-internet.de) – die Sonderregelung selbst, mit der Befristung auf den 31.12.2030 · Stand: 11.09.2026
Fundstelle: § 36a BauGB im Volltext – das Verfahren, in dem die Gemeinde zustimmt · Stand: 11.09.2026
Fundstelle: § 201a BauGB im Volltext – die Gebietskulisse - hier zum Gegenlesen, dass § 246e sie nicht verlangt · Stand: 11.09.2026
Häufige Fragen
Seit wann gilt der Bauturbo?
Seit dem 30.10.2025. § 246e wurde mit dem Gesetz zur Beschleunigung des Wohnungsbaus in das Baugesetzbuch eingefügt.
Wie lange gilt er?
Bis zum 31.12.2030. Danach läuft die Regelung aus, sofern der Gesetzgeber sie nicht verlängert.
Muss mein Grundstück in einer Gebietskulisse liegen?
Nein. § 246e gilt bundesweit in jeder Gemeinde; eine Gebietskulisse „angespannter Wohnungsmarkt“ nach § 201a BauGB ist keine Voraussetzung.
Was ist dann die eigentliche Hürde?
Die Zustimmung der Gemeinde nach § 246e Abs. 1 Satz 1, im Verfahren nach § 36a BauGB. Sie fällt für das einzelne Vorhaben, nicht als Grundsatzentscheidung für eine ganze Stadt.
Wie lange darf die Gemeinde für die Zustimmung brauchen?
§ 246e Abs. 2 verweist auf § 36a BauGB. Dort gilt: Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn die Gemeinde sie nicht binnen drei Monaten nach Eingang des Ersuchens verweigert. Schweigen wirkt also für das Vorhaben – anders als bei einer Bebauungsplanänderung, wo nichts passiert, solange nichts beschlossen wird.
Gilt der Bauturbo auch für Privatpersonen?
Das Gesetz beschränkt nicht, wer baut, sondern was gebaut wird. § 246e Abs. 1 nennt drei Vorhaben: ein Wohngebäude errichten, ein zulässigerweise errichtetes Gebäude so erweitern, ändern oder erneuern, dass neue Wohnungen entstehen oder alter Wohnraum wieder nutzbar wird, oder eine bauliche Anlage zu Wohnzwecken umnutzen. Wer den Antrag stellt, steht dort nicht.
Gilt der Bauturbo auch im Außenbereich?
Eingeschränkt ja. Nach § 246e Abs. 3 ist er im Außenbereich nur auf Vorhaben anzuwenden, die im räumlichen Zusammenhang mit Flächen stehen, die nach § 30 Abs. 1, Abs. 2 oder § 34 zu beurteilen sind – also am Rand des Bestands, nicht auf der freien Wiese. Vorgaben des Bundesnaturschutzgesetzes bleiben anwendbar.
Gilt der Bauturbo auch für Gewerbe?
Für ein reines Gewerbevorhaben nicht – aber die verbreitete Antwort „nein“ ist zu knapp. § 246e Abs. 1 Nr. 3 erfasst ausdrücklich die Nutzungsänderung zu Wohnzwecken, also den Weg Gewerbe → Wohnen. Und nach Abs. 5 können zusammen mit einem Wohnvorhaben auch Läden für den täglichen Bedarf der Bewohner sowie Anlagen für kulturelle, gesundheitliche und soziale Zwecke zugelassen werden.
Ist eine Beteiligung der Öffentlichkeit Pflicht?
Nein. Nach § 36a Abs. 2 BauGB kann die Gemeinde der Öffentlichkeit Gelegenheit zur Stellungnahme geben, längstens einen Monat; die Dreimonatsfrist verlängert sich dann entsprechend. Sie muss es nicht. Davon getrennt kann nach § 246e Abs. 1 Satz 2 eine Strategische Umweltprüfung nötig werden, wenn erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten sind.
Hebelt § 246e das Bauordnungsrecht aus?
Nein. Abstandsflächen, Brandschutz und Statik richten sich weiter nach der Landesbauordnung. Auch Denkmalschutz, Naturschutz- und Wasserrecht bleiben.
Wo kann ich das nachlesen?
Im Baugesetzbuch, § 246e. Der Gesetzestext ist bei gesetze-im-internet.de frei einsehbar.
Und auf Ihrem Grundstück?
Die kostenlose Prüfung sagt, ob § 246e überhaupt in Frage kommt.
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