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Darf ich abreißen und neu bauen?
Abreißen dürfen Sie meist. Die teure Frage ist, was danach noch gebaut werden darf – und die Antwort ist überraschend oft: weniger als vorher stand.
Kurz beantwortet
Abreißen dürfen Sie in der Regel – vorbehaltlich Denkmalschutz und der Regeln der Landesbauordnung –, aber was danach gebaut werden darf, richtet sich nach heutigem Recht, denn der Bestandsschutz endet mit dem Abriss.
Der Neubau kann deshalb kleiner ausfallen als das alte Haus, wenn dieses näher an der Grenze, höher oder tiefer im Grundstück stand, als es heute zulässig wäre. Für Wohngebäude erlaubt § 246e BauGB bis Ende 2030 Abweichungen vom Planungsrecht – nur mit Zustimmung der Gemeinde, und an den Abstandsflächen der Landesbauordnung ändert er nichts.
Stand: 01.10.2026 · Nachlesen: § 34 BauGB · § 246e BauGB
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Der Satz, der alles entscheidet.
Ein Gebäude, das einmal rechtmäßig errichtet wurde, darf weiter genutzt werden, auch wenn sich das Recht seither geändert hat. Das nennt man Bestandsschutz, und er hängt an der vorhandenen Substanz.
Mit dem Abriss endet er. Was danach entsteht, ist ein neues Vorhaben und wird nach heutigem Recht beurteilt – nach dem heutigen Bebauungsplan, den heutigen Abstandsflächen, dem heutigen Einfügungsmaßstab.
Das ist der Punkt, an dem Rechnungen kippen. Ein Haus von 1962 steht oft näher an der Grenze, tiefer im Grundstück oder schlicht größer da, als heute zulässig wäre. Solange es steht, ist das kein Problem. Ist es weg, ist es eines.
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Zwei Zahlen, die man vor dem Bagger kennen sollte.
Was heute steht
- Grundfläche und Geschossfläche des Bestands
- Abstand zur Grenze, so wie er ist
- Geschützt, solange die Substanz da ist
Was heute neu ginge
- Grundfläche nach heutiger GRZ oder heutigem Umgebungsmaßstab
- Abstandsflächen nach heutiger Landesbauordnung
- Gilt ab dem Moment, in dem der Bestand fällt
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Wann der Neubau trotzdem der bessere Weg ist.
- Wenn der Bestand das Grundstück schlecht ausnutzt – ein kleines Haus auf großem Grundstück in dichter Umgebung.
- Wenn die Umgebung deutlich höher gebaut ist als das eigene Haus. Dann ist der Umgebungsmaßstab der Hebel, nicht der Bestand.
- Wenn die Sanierungskosten die Differenz zum Neubau nicht mehr rechtfertigen – eine Frage, die sich erst stellen lässt, wenn die rechtliche Seite feststeht.
- Wenn mehrere Wohnungen entstehen sollen. Dann greift § 246e, und die Abweichung ist ausdrücklich vorgesehen.
Liegt das Potenzial vor allem in der Höhe, ist der Abriss nicht der einzige Weg. Was bei einer Aufstockung entscheidet, steht dort.
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Was § 246e und § 34 Abs. 3b hier leisten.
Der Neubau ist der Kernfall beider Vorschriften. § 246e Abs. 1 Nr. 1 nennt die „Errichtung Wohnzwecken dienender Gebäude“; § 34 Abs. 3b BauGB erlaubt, mit Zustimmung der Gemeinde vom Erfordernis des Einfügens abzuweichen, wenn das Vorhaben „der Errichtung eines Wohngebäudes dient“.
Damit lässt sich genau die Lücke schließen, die der Bestandsschutz hinterlässt: Was der alte Bau durfte und ein neuer nach heutigem Maßstab nicht mehr dürfte, kann über eine dieser Vorschriften wieder erreichbar werden – wenn die Gemeinde mitgeht.
Ein Freibrief ist es nicht. Abstandsflächen, Brandschutz und Denkmalschutz bleiben unberührt; Näheres steht beim Bauturbo.
Datenbasierte Potenzialeinschätzung, keine Rechtsberatung. Was die Daten nicht hergeben, steht als „noch zu klären“ im Bericht.
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Wo ein Artikel aufhört.
Ob das auf Ihr Grundstück zutrifft, hängt an drei Werten: dem Bestand, dem Maßstab der Umgebung und den Festsetzungen, die dort gelten. Die ersten beiden misst die kostenlose Ersteinschätzung.
Was ein Text nicht kann: den Bestand vermessen und danebenstellen, was heute neu zulässig wäre. Genau diese beiden Zahlen nebeneinander sind das Herzstück des Berichts. Eine verbindliche Antwort der Behörde vor dem Abriss gibt die Bauvoranfrage; wie sie sich zum Bericht verhält, steht dort.
Wie diese Frage neben den anderen steht, zeigt der Überblick: Was darf ich auf meinem Grundstück bauen?
Woraus das folgt
Fundstelle: § 34 BauGB im Volltext – das Einfügen in die nähere Umgebung und die gesicherte Erschließung · Stand: 15.09.2026
Fundstelle: § 246e BauGB im Volltext (gesetze-im-internet.de) – die befristete Sonderregelung für den Wohnungsbau · Stand: 15.09.2026
Häufige Fragen
Darf ich mein Haus einfach abreißen und neu bauen?
Abreißen dürfen Sie in der Regel; ob und was Sie neu bauen dürfen, ist eine getrennte Frage. Der Neubau wird nach heutigem Recht beurteilt – nicht nach dem Recht, unter dem der Bestand entstanden ist.
Wann endet der Bestandsschutz?
Er hängt an der vorhandenen Substanz. Wird sie beseitigt, endet er mit ihr. Deshalb ist der Abriss der Punkt, an dem ein Haus seine Sonderstellung verliert – und nicht etwa der Zeitpunkt, an dem sich das Recht geändert hat.
Kann der Neubau kleiner ausfallen als das alte Haus?
Ja, und das ist der häufigste böse Überraschungsmoment. Viele Bestandsgebäude stehen näher an der Grenze, höher oder tiefer im Grundstück, als heute zulässig wäre. Nach dem Abriss gelten die heutigen Abstandsflächen und die heutigen Festsetzungen in voller Härte.
Was ist mit einem Haus im Außenbereich?
Dort ist die Frage besonders scharf, weil im Außenbereich ohnehin nur wenig zulässig ist. § 35 BauGB kennt eigene Tatbestände für die Ersetzung von Gebäuden; ob einer davon passt, entscheidet sich am Einzelfall. § 246e hilft im Außenbereich nur eingeschränkt: nach Abs. 3 nur im räumlichen Zusammenhang mit bebauten Flächen.
Lohnt sich Sanieren oder Abriss?
Das ist eine Wirtschaftlichkeitsfrage, und sie lässt sich erst stellen, wenn die rechtliche Seite feststeht. Was ein Neubau auf dem Grundstück hergäbe, ist die eine Zahl; was der Bestand hergibt, die andere. Ohne beide ist der Vergleich eine Vermutung.
Was bringt § 246e beim Neubau?
§ 246e Abs. 1 Nr. 1 nennt die Errichtung von Gebäuden, die Wohnzwecken dienen – der Neubau ist also der Kernfall. Nr. 2 nennt zusätzlich die Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gebäudes, wenn dadurch neue Wohnungen entstehen. Beides setzt die Zustimmung der Gemeinde voraus.
Was stünde heute auf Ihrem Grundstück?
Die Ersteinschätzung misst den Bestand und den Maßstab der Umgebung. Kostenlos.
Kostenlos, ohne Konto. Was im Bericht steht